Un agent de recouvrement peut-il mettre un privilège sur votre maison en Arizona ?

Un agent de recouvrement peut-il mettre un privilège sur votre maison ? Pire encore, un agent de recouvrement peut-il saisir votre maison ?

*** Nouvelle décision du tribunal de l’Arizona ***

Récemment, la Cour d’appel de l’Arizona a abordé ces questions dans Pac. W.Bank c.Castletonn° 1 CA-CV 17-0667 (Ariz. Ct. App. 27 déc. 2018).

Cette décision de justice a apporté des éclaircissements nécessaires à la question de savoir si votre maison est en danger ou non si vous avez du mal à payer vos factures de carte de crédit. Abordons ces questions séparément.

Un agent de recouvrement peut-il mettre un privilège sur ma maison ?

Avant qu’un agent de recouvrement puisse même penser à mettre un privilège sur votre maison, il est tenu d’intenter une action en justice contre vous, de gagner cette action en justice et de faire signer un jugement formel contre vous par le tribunal. S’il n’y a pas de jugement, il ne peut y avoir de privilège (exonéré pour certaines dettes fiscales et dettes HOA).

En vertu de la loi de l’Arizona, une personne ou un couple marié peut demander une exemption de propriété familiale dans sa résidence personnelle jusqu’à 150 000 $ en capitaux propres, qui est «exemptée de saisie, d’exécution et de vente forcée». ARS § 33-1101(A). Cette « exemption de propriété familiale » s’applique à une maison unifamiliale, à un condominium ou à une maison mobile, tant que vous y résidez réellement.

En outre, l’Arizona prévoit que toute personne ayant droit à une exemption de propriété familiale « détient la propriété familiale libre et dégagée du privilège de jugement ». ARS § 33-964(B).

C’est là que ça devient confus. La loi de l’Arizona a également une loi qui stipule « [p]Conformément aux lois sur les privilèges de jugement, un jugement enregistré devient un privilège sur tous les biens immobiliers appartenant au débiteur judiciaire, ARS § 33-961 (A), à moins que la propriété ne soit « exemptée d’exécution, y compris la propriété familiale ». ARS § 33-964(A). ”.

Ainsi, une loi stipule que votre maison est exonérée, mais l’autre loi stipule qu’un «privilège de jugement», lorsqu’il est enregistré auprès du registraire du comté, agit comme un privilège sur «tous les biens immobiliers».

La Cour d’appel de l’Arizona a estimé que la clé pour résoudre ces deux lois apparemment contradictoires se trouve dans ARS § 33-964 (A), qui stipule que si la « propriété est exempte d’exécution, y compris la propriété familiale” qu’il n’y a pas de privilège.

Ainsi, le tribunal de l’Arizona a statué qu’un créancier avec un jugement ne peut pas mettre un privilège sur votre maison si c’est votre « propriété » (c’est-à-dire que vous y vivez).

Le tribunal est allé encore plus loin et a statué que même si vous avez plus plus de 150 000 $ en capitaux propres qu’un créancier avec un jugement ne peut pas lier votre maison.

C’est énorme.

Parce que souvent, ce qu’un créancier ferait après avoir reçu un jugement serait de l’enregistrer, puis de s’asseoir et d’attendre que vous vendiez ou refinanciez votre maison. Ensuite, parce qu’ils avaient un privilège (ou du moins le pensaient-ils), ils seraient payés sur tout produit que vous avez qui dépassait votre exemption de propriété de 150 000 $. En vertu de cette décision du tribunal de l’Arizona, le tribunal a statué que le jugement n’agirait pas comme un privilège sur votre propriété familiale même si vous avez plus de 150 000 $.

Si vous êtes propriétaire d’une maison, il sera beaucoup plus difficile pour les créanciers de recouvrer auprès de vous et cela vous donnera en outre un effet de levier supplémentaire si vous essayez de régler des dettes parce qu’ils n’ont pas le pouvoir de recouvrement qu’ils pensaient avoir.

Un agent de recouvrement peut-il saisir votre maison ?

Vous pensez peut-être, « ne vient-il pas de répondre à ça? »

Cette question est légèrement différente. Comme indiqué dans la question ci-dessus, un agent de recouvrement ne peut pas mettre un privilège sur votre maison s’il s’agit de votre propriété.

Cependant, dans le Pac. W.Bank c.Castletondécision, la Cour d’appel de l’Arizona a statué qu’un créancier qui a un jugement peut satisfaire le jugement « en procédant à une vente judiciaire en vertu du § 33-1105, mais seulement s’il pouvait vendre la maison pour plus que » la somme de la propriété plus le montant des privilèges consensuels sur les biens ayant priorité au jugement.« ARS § 33-1105 » Pac. W.Bank c.Castletonn° 1 CA-CV 17-0667, à *5 (Ariz. Ct. App. 27 déc. 2018)

Déballons un peu ça.

Ce que dit le tribunal, c’est qu’un créancier avec un jugement peut forcer la vente de votre maison, même votre maison familiale, mais seulement s’il peut vendre votre maison pour plus que le total de toutes les hypothèques que vous avez sur la maison plus votre propriété familiale de 150 000 $ exemption.

Par exemple, disons que vous avez une maison d’une valeur de 350 000 $. Disons que vous avez une première hypothèque de 225 000 $ à payer. Pour déterminer si un créancier pourrait forcer la vente de votre maison, vous prenez le montant dû sur votre hypothèque (225 000 $) et l’ajoutez à l’exonération de propriété familiale (150 000 $), et vous obtenez 275 000 $. Étant donné que la maison est évaluée à 350 000 $ si le créancier devait forcer la vente de la maison, le créancier pourrait rembourser l’hypothèque, vous payer 150 000 $ pour l’exonération de propriété familiale, puis utiliser tout produit supplémentaire pour rembourser les sommes dues au créancier en vertu de le jugement.

Cependant, disons que votre maison est évaluée à 350 000 $, mais que vous devez encore 300 000 $ sur votre hypothèque. Lorsque nous ajoutons l’hypothèque (300 000 $) à l’exonération de propriété familiale (150 000 $), nous obtenons 450 000 $. Comme la maison n’a qu’une valeur de 350 000 $, le créancier pas être en mesure de forcer la vente de votre maison parce qu’il n’y a pas assez de valeur dans votre maison pour rembourser à la fois l’exemption de propriété familiale et le prêt hypothécaire.

Ce sont toutes de bonnes nouvelles pour les consommateurs, en particulier ceux qui ont affaire à des acheteurs de créances douteuses qui obtiennent souvent des jugements par défaut contre les consommateurs sans préavis.

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